Στο παρακάτω άρθρο παρατίθενται απαντήσεις σε συχνά ερωτήματα που αφορούν τον νέο νόμο για την ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων ακινήτων.
1. Τι ισχύει με το νέο νόμο 4014/11;
Σύμφωνα με τον ν. 4014/11 είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης. Σύμφωνα με το νόμο καμία συμβολαιογραφική πράξη δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς βεβαίωση μηχανικού που να διασφαλίζει ότι στο εν λόγω ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
2. Ποιούς αφορά ο νόμος περί ρύθμισης αυθαιρέτων;
Αφορά τους όλους του ιδιοκτήτες ακινήτων. Μετά τις 21-9-2011 προκειμένου να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη θα απαιτείται υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές και δεν έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις. Έτσι αν ο κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου έχει αμφιβολία για τη νομιμότητα της κατασκευής καλό θα ήταν να ελέγξει αν το ακίνητο έχει ανεγερθεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια διότι το χρονικό περιθώριο ένταξης στη ρύθμιση είναι περιορισμένο.
3. Ποιούς δεν αφορά ο νόμος περί ρύθμισης αυθαιρέτων;
Ο νόμος δεν αφορά περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών σε δάσος, αιγιαλό, καταπατημένο χώρο, κοινόχρηστο χώρο, δημόσιο κτήμα, αρχαιολογικό χώρο όπου απαγορεύεται η δόμηση, ρέμα, σε κορυφογραμμή και σε διατηρητέο κτίριο. Όλες οι παραπάνω κατασκευές κρίνονται άμεσα κατεδαφιστέες.
4. Ποιό το όφελος ένταξης στη ρύθμιση;
Με την ένταξη στη ρύθμιση αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων για τριάντα χρόνια και δίνεται η δυνατότητα μεταβίβασης και σύστασης εμπράγματου δικαιώματος.
5. Τι διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί στην περίπτωση που υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης;
Αρχικά, ο ιδιοκτήτης απευθύνεται σε μηχανικό με όλα τα εγκεκριμένα σχέδια και έγγραφα που διαθέτει. Ο μηχανικός με τη σειρά του πραγματοποιεί αυτοψία στο ακίνητο προκειμένου να διαπιστώσει και να καταγράψει τις αυθαιρεσίες και στη συνέχεια συλλέγει όλα τα απαραίτητα σε αυτόν στοιχεία. Μετά τον υπολογισμό του προστίμου από τον μηχανικό και τη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, υποβάλλεται στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ αίτηση υπαγωγής στη ρύθμιση όπου εκδίδεται εντολή πληρωμής του αντίστοιχου παραβόλου και ορίζεται ο τρόπος αποπληρωμής του υπόλοιπου ποσού του προστίμου (εφάπαξ ή με δόσεις).
6. Ποιό είναι το ύψος του αρχικού παραβόλου και πώς μπορώ να υπολογίσω το πρόστιμο;
Τα ύψη του αρχικού παραβόλου ορίζονται ως εξής:
– Για αυθαίρετη κατασκευή εως 50μ2 και για κύρια και μοναδική κατοικία μέχρι 100μ2 το παράβολο είναι 500€.
-Για αυθαίρετη κατασκευή ως 100μ2 και κύρια και μοναδική κατοικία από 100-200μ2 το παράβολο είναι 1.000€.
-Για αυθαίρετη κατασκευή από 100 μέχρι 1.000μ2 το παράβολο είναι 2.000€.
-Για αυθαίρετη κατασκευή από 1.000 μέχρι 2.000μ2 το παράβολο είναι 4.000€.
-Για αυθαίρετη κατασκευή από 2.000μ2 και πάνω το παράβολο είναι 6.000€.
Προκειμένου να υπολογιστεί το υπόλοιπο πρόστιμο θα ήταν καλύτερο να επισκεφτείτε το μηχανικό σας να το υπολογίσει αυτός για εσάς δεδομένου ότι κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και κάποιες πολεοδομικές διατάξεις δεν είναι γνωστές σε όλους.
7. Τι συμβαίνει αν δεν υποβληθεί δήλωση αυθαιρέτου;
Αν δεν υποβληθεί εκπρόθεσμα η δήλωση αυθαιρέτου τότε εφαρμόζονται οι ήδη ισχύουσες διατάξεις για την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή την επαναφορά της χρήσης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια. Τα πρόστιμα που επιβάλλονται είναι αυτό της ανέγερσης (30% επί της αντικειμενικής αξίας) και αυτό της διατήρησης (5% επί της αντικειμενικής αξίας).
8. Ο ημιυπαίθριος χώρος που δηλώνεται με τον ν.4014/11 είναι κύριος ή βοηθητικός;
Είναι κύριος χώρος με αλλαγή χρήσης.
9. Ποιά τιμή ζώνης λαμβάνεται υπόψη για τα εκτός σχεδίου ακίνητα;
Η πλέον αρμόδια υπηρεσία για πληροφορίες σχετικές με τιμές ζώνης είναι η εφορία. Σε περιπτώσεις που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης για την θέση όπου βρίσκεται το αυθαίρετο τότε λαμβάνεται η χαμηλότερη τιμή ζώνης που ισχύει στον νομό.
10. Πώς αποδεικνύεται η παλαιότητα της κατασκευής;
Η παλαιότητα της κατασκευής αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα, αεροφωτογραφίες, συμβόλαια, ΙΚΑ, τιμολόγια αγοράς υλικών, εκτός από τις βεβαιώσεις δημάρχου οι οποίες στην περίπτωση αυτή δεν είναι αποδεκτές.
11. Είναι απαραίτητη ή όχι η έκδοση οικοδομικής άδειας;
Πριν υποβληθεί η δήλωση αυθαιρέτου και πληρωθεί το ενιαίο πρόστιμο χρειάζεται να γίνει εκτεταμένη έρευνα από τον μηχανικό προκειμένου να βεβαιώσει αν είναι δυνατή η όχι η έκδοση οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωση που μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για την αυθαιρεσία τότε πληρώνεται μόνο το παράβολο του προστίμου και στη συνέχεια εκδίδεται η οικοδομική άδεια η οποία αναστέλλει την πληρωμή των δόσεων.
12. Σε περιπτώσεις εσωτερικής διαρρύθμισης πως γίνεται η τακτοποίηση;
Η διαφοροποίηση των εσωτερικών διαρρυθμίσεων από αυτών της οικοδομικής άδειας δε συνιστά παράβαση που μπορεί να υπαχθεί στα πλαίσια του νόμου 4014/11.
13. Τα πατάρια και οι σοφίτες υπάγονται στη ρύθμιση ακόμα και αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις ύψους;
Εφόσον ο χώρος είναι προσβάσιμος τότε υπολογίζεται σαν υπέρβαση δόμησης και εντάσσεται στη ρύθμιση. Το γεγονός ότι δεν τηρεί τις προϋποθέσεις ύψους σημαίνει ότι δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για την νομιμοποίηση του.
14. Για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις που μπορεί να βγει οικοδομική άδεια μπορεί να πληρωθεί το παράβολο και στη συνέχεια να γίνει η μεταβίβαση;
Όχι. Για να γίνει η μεταβίβαση είναι απαραίτητη η έκδοση της οικοδομικής άδειας.
15. Σε τι αναφέρεται η βεβαίωση μηχανικού σε περιπτώσεις αγοράς διαμερίσματος σε πολυκατοικία;
Σύμφωνα με το ν. 4014/11 ο μηχανικός ελέγχει τη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μόνο ως προς τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της και βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπέρ της ιδιοκτησίας και εις βάρος των κοινόχρηστων χώρων.
16. Πως υπολογίζεται η αμοιβή μηχανικού στην τακτοποίηση αυθαιρέτου;
Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ : «σχετικά με τις αμοιβές των μηχανικών για την παροχή των υπηρεσιών τους για την ένταξη των αυθαιρέτων κατασκευών στις διατάξεις του ν.4014/11 καθώς και για την έκδοση βεβαιώσεων για μεταβίβαση ακινήτου είναι αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης των μερών σύμφωνα με το ν.3919/2001..».
17. Τι συμβαίνει στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες και δεν συναινούν για την υπαγωγή στο νόμο; .
Εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει πραγματοποιηθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε από τους συνιδιοκτήτες και δεν είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπολοίπων.
18. Ποιές κατηγορίες ΑΜΕΑ συμπεριλαμβάνει το κοινωνικό κριτήριο;
Το κοινωνικό κριτήριο αφορά ΑΜΕΑ με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% και εισόδημα ατομικό ως 8.000€ ή οικογενειακό ως 12.000€.
19. Ποιά είναι η τιμή ζώνης που ισχύει; Η σημερινή τιμή ή αυτή που αναγράφεται στο λογαριασμό της ΔΕΗ;
Η τιμή ζώνης που απαιτείται για τον υπολογισμό του προστίμου είναι αυτή που ίσχυε από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου.
20. Μετά τη τακτοποίηση του αυθαιρέτου θα μπορώ να πάρω ρεύμα νόμιμα;
Από την αρχή υπαγωγής στη ρύθμιση άρα από τη στιγμή που έχει καταβληθεί το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας.
Για την ΙΩΝΙΚΗ ΕΤΕ
Ρήγα Μαρία
Αρχιτέκτων Μηχανικός
Τηλέφωνο: 25410 84084
www.cosmos4u.com
