Α. Το ζήτημα των αυθαιρέτων στην Πατρίδα μας είναι τόσο μεγάλο και σύνθετο, που η διεπιστημονική διακλαδική συστηματική προσέγγιση δεν αρκεί. Ωστόσο το αναξιοποίητο για ευρύτερους κοινωνικούς και τελικώς εθνικούς λόγους οικονομικό κεφάλαιο ήδη συγκροτημένο από τον στεγαστικό και οικοδομικό πλούτο και τις υπεραξίες ανά περιοχή και ζώνη ανέγερσης χορηγηθείσες και απονεμηθείσες στον παρανομήσαντα ιδιώτη προς ελεύθερη μεταβίβαση σε κανόνες αγοράς πρέπει να συμβάλει στην αντιμετώπιση της τρέχουσας οικονομικής κρίσης. Οι εν εξελίξει ταμειακής στόχευσης διατάξεις περί τακτοποίησης των αυθαιρέτων απλώς αναδεικνύουν το πρόβλημα, αλλά τονίζουν και την δυνατότητα δημοσιονομικής αξιοποίησης της Κοινωνίας και της Χώρας.
Η άμεση αξιοποίηση των αυθαιρέτων στην βάση της διευρυμένης κτηματικής πίστης υπέρ του Δημοσίου του αποθέματος των παράνομων κατασκευών μπορεί να αποδώσει πραγματικά και ουσιώδη οφέλη από την ίδρυση και λειτουργία “Εταιρειών Κτηματικής Αξιοποίησης” (ΕΚΑ) ως Εταιρειών Ειδικού Σκοπού με κεφάλαιο τα δικαιώματα του Δημοσίου επί των αυθαιρέτων ιδιοκτησιών στην βάση ενός 10ετούς Προγράμματος συνεπούς μακροχρόνιας πολιτικής, χρόνος (10ετία) που θα συμφ ωνηθεί ως καταληκτική της ανοχής της Πολιτείας απέναντι στα αυθαίρετα και τους αυθαιρετούχους.
Β. Τα άρ. 24 και 117 Συντάγματος από το 1975 έχουν τόσο καταρρακωθεί διά της ανοχής από πλευράς Πολιτείας της ιδιωτικής αυθαιρεσίας, ώστε αποτελούν την βάση για την προτεινόμενη ρύθμιση. Το περιεχόμενο της προτεινόμενης ρύθμισης είναι απλό :
α. Αυθαίρετο θεωρείται οποιαδήποτε κατασκευή επί του εδάφους ή άλλου ακινήτου ανεξαρτήτως κυριότητας και κτηματολογικής κατάστασης αυτού κατά υπαίτια παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών, κατασκευαστικών και κτιριοδομικών προδιαγραφών και υποχρεώσεων είτε ως μόνιμη είτε ως πρόσκαιρη κατασκευή πάντως όμως επιφέρουσα μόνιμο ή παροδικό οικονομικό όφελος στον καρπωτή της έως την χρονική στιγμή της οριστικής κατεδάφισής της ή άλλης αποξήλωσης και ανεπίστρεπτης απομάκρυνσής της από το ακίνητο.
β. Για την καταγραφή του αυθαιρέτου και την αποτίμησή του ως πράγματος και την αξιολόγησή του ως περιουσιακού στοιχείου μπορεί να ακολουθηθεί απλό μαχητό δικαστικώς τεκμήριο ωφέλειας υπέρ του Κράτους σε ποσοστό τριάντα τοις εκατόν (30%). Δηλαδή σε κάθε διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτου θα τεκμαίρεται μαχητά ότι έχει συμβάλει κατά 30% επί της αντικειμενικής αξίας του αρχικού ακινήτου, ενώ σε εξ υπαρχής κατασκευές επί εδάφους και όχι προϋπάρχοντος ακινήτου το μαχητό αυτό τεκμήριο θα ανέρχεται σε εκατόν είκοσι τοις εκατόν (120%). Την αμφισβήτηση του ιδιώτη ως προς το ύψος του τεκμηρίου θα κρίνουν οριστικώς τα Διοικητικά Δικαστήρια υπό τον όρο του παραδεκτού για την συζήτηση του ενδίκου βοηθήματος της δέσμευσης Πολιτείας και ιδιώτη για πλήρη συμμόρφωση στην πολεοδομική νομιμότητα διά της αποκατάστασης του πολεοδομικού περιβαλλοντικού ισοζυγίου σε χωρικά εντοπισμένο επίπεδο εντός της δεκαετίας.
γ. Το ειδικό ποσό εκ του ποσοστού της παράνομης αυθαίρετης υπεραξίας έως σήμερα υπέρ του ιδιώτη (α) θα τεκμαίρεται περιουσία του Δημοσίου, αφού ούτως ή άλλως η ωφέλεια του ιδιώτη προκύπτει από την επιβάρυνση του πολεοδομικού και περιβαλλοντικού ισοζυγίου και την θρασεία αζήμια κάρπωση, αφού δεν θίγεται καν η ιδιοκτησία του ιδιώτη επί του εδάφους ή του νομίμου ακινήτου, (β) θα καταγράφεται και θα κτηματογραφείται ως τέτοια και διά του τρόπου αυτού το Δημόσιο θα καθίσταται συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου με ελεύθερα μεταβιβάσιμο στο αυθαίρετο ακίνητο ιδανικό μερίδιο. Το ειδικό δικαίωμα του Δημοσίου και η εμπράγματη κοινωνία θα εξαλείφεται μόνο διά της κατεδάφισης και αποξήλωσης του αυθαιρέτου προς συμμόρφωση στους πολεοδομικούς κανόνες ανεξάρτητα από την καταβολή τελών και ποσών τακτοποίησης, νομιμοποίησης, διατήρησης κτλ του αυθαιρέτου και από την στιγμή της συμμόρφωσης και όχι αναδρομικώς : σε κάθε περίπτωση όφελος το Δημόσιο θα έχει την αποκατάσταση του πολεοδομικού πολεοδομικού ισοζυγίου. Η εμπράγματη ωφέλεια του Δημοσίου θα μεταγράφεται αμελλητί στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολογικά Γραφεία με ευθύνη των Πολεοδομικών Γραφείων των Δήμων με εγγραπτέο τίτλο την Έκθεση Ταχείας Αυτοψίας του Κλιμακίου Ελέγχου του ακινήτου (κατά τα πρότυπα της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης).
δ. Αυτή η υπεραξία ωφέλεια μπορεί να αποτελέσει νομοθετικά κατοχυρωνόμενο νέο ειδικό εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτικού δικαίου του Δημοσίου παρακολουθηματικού χαρακτήρα εντασσόμενο στο σύστημα του καθιερωμένου και λειτουργικού numerus clausus του συστήματος του Ελληνικού Ιδιωτικού Δικαίου υπό τον τίτλο “εμπράγματη ωφέλεια”. Η εμπράγματη ωφέλεια θα μπορεί να είναι πραγματοπαγές δικαίωμα ελεύθερα μεταβιβάσιμο ακόμα και στον κύριο του βαρυνόμενου ακινήτου για διάρκεια δεκαετίας χωρίς να χάνει τον χαρακτήρα της ή να εξαλείφεται διά συγχύσεως, ενώ θα καταργείται νωρίτερα μόνο διά της πλήρους συμμόρφωσης του ιδιώτη στην νομιμότητα.
ε. Η καταγραφή των αυθαιρέτων και των ειδικότερων αυθαιρεσιών και παρανομιών κατά την πρόταση σκοπό πέραν του άμεσου ταμειακού έχει και την εξαίρεση του παράνομου ακινήτου από τις προβλεπόμενες διαδικασίες εκτέλεσης κατά την πολεοδομική νομοθεσία για την τακτοποίηση των ακινήτων μετά τεχνικούς ελέγχους. Η προτεινόμενη ρύθμιση έχει να κάνει με την το πρώτον μετουσίωση σε πλήρες εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτικού δικαίου υπέρ του Δημοσίου της αυθαιρεσίας των ιδιωτών με περιεχόμενο μαχητό νομοθετικά συντελεστή και την άμεση ελεύθερη διάθεση και αξιοποίηση αυτού παντοιοτρόπως επ’ωφελεία του δημοσίου συμφέροντος.
στ. Σε επίπεδο νέου καλλικρατικού Δήμου μπορούν να ιδρυθούν “Εταιρείες Κτηματικής Αξιοποίησης” ως Εταιρείες και νομικά πρόσωπα του Δημοσίου Ειδικού Σκοπού κατά το πρότυπο του νεοσύστατου Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου ή ακόμα και ως θυγατρικές του ως φορείς του νέου δικαιώματος. Μόνος και αποκλειστικός μέτοχος θα είναι το Δημόσιο ή και το Ταμείο Αξιοποίησης, ενώ πάγιο κεφάλαιο της ΕΚΑ θα είναι το σύνολο των νέων δικαιωμάτων της εμπράγματης ωφέλειας επί όλων των ακινήτων εντός των διοικητικών ορίων του εν λόγω νέου Δήμου ή ακόμα και της Επικράτειας της Χώρας.
ζ. Η αποτίμηση της εμπράγματης ωφέλειας είναι ευχερής, διότι ακόμα και μία ταχεία αυτοψία από Κλιμάκια Μηχανικών μπορεί να καταγράψει την ύπαρξη αυθαιρεσίας, για να ενεργοποιήσει τον μαχητό μαθηματικό μηχανισμό υπολογισμού του 30% ή του 120%, πολλώ δε μάλλον, που η βάση δεδομένων από τους Φακέλους των ιδιωτών για την τακτοποίηση των ημιυπαιθρίων και των αυθαιρέτων θα είναι μία καλή αρχή.
η. Η έτσι ιδρυόμενη ΕΚΑ με συγκροτούμενο εταιρικό κεφάλαιο σχεδόν αυτόματα και χωρίς διοικητικό κόστος ή διοικητική ενέργεια
θα μπορεί να διαθέσει το κεφάλαιό της με τιτλοποίηση ή διά κτηματικής πίστης ως κτηματικό ομόλογο ή κτηματικό παράγωγο διαρκώς καλυμμένο από τον στεγαστικό πλούτο των αυθαιρέτων και αενάως διαπραγματευόμενο ή συναλλασσόμενο στην αγορά επ’ ωφελεία της Εθνικής Οικονομίας έως την χρονική στιγμή της διαπίστωσης της πλήρους συμμόρφωσης του ιδιώτη στην πολεοδομική νομιμότητα και της αποκατάστασης του πολεοδομικού περιβαλλοντικού ισοζυγίου της περιοχής και με καταληκτικό όριο την δεκαετία.
Γ. Η διαδικασία καθιέρωσης της εμπράγματης ωφέλειας είναι νομοθετικά ευχερής και απλή, η διαδικασία ίδρυσης, στελέχωσης και λειτουργίας των ΕΚΑ διά των υπό αξιολόγηση υπαλλήλων και στελεχών του ευρύτερου δημόσιου τομέα είναι αζήμια, το όφελος για την Οικονομία και τα συμφέροντα του Δημοσίου τεράστιο και καθαρό.
Δ. Κατά προσωπικούς υπολογισμούς το προσδοκώμενο άμεσο ταμειακό όφελος για το Ελληνικό Δημόσιο από την αποτίμηση των εμπραγμάτων ωφελειών ανά την Χώρα επί των 1.000.000 περίπου αυθαιρέτων είτε ως 30% είτε ως 120% ξεπερνά το ύψος των ήδη ληφθέντων περιοριστικών μέτρων δημοσιονομικού χαρακτήρα της περιόδου 2010 έως σήμερα, ενώ το κεφάλαιο των ΕΚΑ άμεσα και χωρίς χρονοτριβή μπορεί να αποτελέσει την κάλυψη φερεγγυότητας για τις δανειακές ανάγκες της Χώρας για μία εικοσαετία τουλάχιστον.
