Στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Σχέδιο που αποτελεί τον οδικό χάρτη για τον τουρισμό
Στις περιοχές ήπιας ανάπτυξης όλη η παραλιακή ζώνη – Τι αλλάζει στους όρους δόμησης
Στις περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης εντάσσεται στο Ειδικό χωροταξικό πλαίσιο η Π.Ε. Ξάνθης και το μεγαλύτερο μέρος αυτού στην κατηγορία των περιοχών με δυνατότητα ήπιας ανάπτυξης. Πρόκειται για δύο από τις πέντε κατηγορίες που χωρίζει τη χώρα το νέο χωροταξικό ανάλογα με τον βαθμό επιβάρυνσης και ορίζει για καθεμιά νέες κατευθύνσεις ανάπτυξης κυρίως στον τουρισμό και το οποίο θα τεθεί άμεσα σε διαβούλευση. Να σημειώσουμε ότι το νομοθέτημα που αναμένεται εφόσον ολοκληρωθούν οι περιβαλλοντικές μελέτες είναι αυτό για την συνθήκη Natura (αναφερθήκαμε σε πρόσφατο ρεπορτάζ μας) το οποίο και θα ενταχθεί στις υποπεριπτώσεις του ειδικού χωροταξικού πλαισίου.
Οι 5 κατηγορίες του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου
Ειδικότερα οι 5 κατηγορίες του ΕΧΠ είναι οι εξής: Α. Περιοχές ελέγχου (κορεσμένες): Απαγορεύεται η δόμηση τουριστικών υποδομών εντός σχεδίου, ενώ εκτός σχεδίου επιτρέπεται ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων), με το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν να καθορίζεται στα 16 στρέμματα, ενώ εάν η περιοχή είναι Natura, τότε επιτρέπεται νέα δόμηση μόνο με καθορισμό σχεδίων διαχείρισης. Μεταξύ άλλων, επιτρέπεται εκσυγχρονισμός υφιστάμενων μονάδων, αναβάθμιση σε 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών και η μετατροπή τους σε ΟΜΑΤ. Προτείνεται μερική ή ολική απόσυρση απαξιωμένων ή εγκαταλελειμμένων κτιρίων και τουριστικών εγκαταστάσεων ή και κατεδάφισή τους εάν προσβάλλουν το τοπίο. Στις εκτός σχεδίου περιοχές απαγορεύεται η δημιουργία νέων εγκαταστάσεων μη συμβατών με την τουριστική δραστηριότητα.
Β. Ανεπτυγμένες περιοχές: Προβλέπονται τα ίδια με τις κορεσμένες περιοχές, με τη διαφορά ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων) το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου ορίζεται στα 12 στρέμματα, σημαντικά μικρότερο από τα 20 στρέμματα που προέβλεπε το ΕΧΠ του 2013, το οποίο είχε ακυρωθεί από το ΣτΕ. Επιπλέον προωθείται παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες. Στις ανεπτυγμένες περιοχές από την περιφέρειά μας είναι εντάσσεται μόνο η Θάσος
Γ. Αναπτυσσόμενες περιοχές: Προτείνονται οι ίδιες δυνατότητες με την κατηγορία (Β) με τη διαφορά ότι επιτρέπεται δόμηση νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, δίχως ωστόσο να γίνεται αναφορά σε επιτρεπόμενη αρτιότητα ή περιορισμούς σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και επέκταση υφιστάμενων μονάδων των ίδιων κατηγοριών. Προβλέπεται αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα (τουλάχιστον 3 αστέρων) ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες ή τους ενδιαφερόμενους επενδυτές (π.χ. προσαύξηση της δόμησης κατά εμβαδόν ίσο με το 20% της υλοποιημένης). Στα νησιά της κατηγορίας η μέγιστη δυναμικότητα των μονάδων θα φτάνει τις 100 κλίνες. Σ’ αυτή την κατηγορία από την ΑΜΘ εντάσσεται μόνο η παραλιακή ζώνη της Καβάλας.
Δ. Περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης: Επιτρέπεται κατασκευή νέων καταλυμάτων, επέκταση και εκσυγχρονισμός υφιστάμενων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων και στα νησιά έως 100 κλίνες. Προτείνονται κίνητρα για ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών (όπως στην κατηγορία Γ). Σ΄αυτή την κατηγορία εντάσσεται από την Π.Ε Ξάνθης εντάσσεται ο δήμος Ξάνθης και ένα τμήμα στα ορεινά που αφορά τη Δ.Ε. Σταυρούπολης. Επίσης σ’ αυτή την κατηγορία εντάσσεται ο νότιος Έβρος, η παραλιακή ζώνη της Καβάλας ένα τμήμα της Ροδόπης και της Δράμας και η Σαμοθράκη.
Ε. Περιοχές με δυνατότητες ήπιας ανάπτυξης: Προβλέπεται παροχή κινήτρων με ευνοϊκότερους όρους δόμησης (π.χ. υπό προϋποθέσεις έως και 10% μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος, όγκος), μείωση των απαιτούμενων κριτηρίων κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης τουριστικών καταλυμάτων (π.χ. ως προς τους χώρους στάθμευσης, βεράντες) κ.λπ. Επίσης, προωθείται ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών. Σ΄αυτή την κατηγορία είναι όλοι οι υπόλοιποι δήμοι της Ξάνθης και τα υπόλοιπα από τις περιφερειακές ενότητες της ΑΜΘ που δεν ανήκουν στην προηγούμενη κατηγορία.
Επιδοτήσεις
Παράλληλα, επιχειρείται να συνδεθεί η δυνατότητα επιδοτήσεων μιας τουριστικής επιχείρησης (μέσω ΕΣΠΑ, Ταμείου Ανάκαμψης κ.λπ.) με την περιοχή όπου βρίσκεται και την ποιοτική της διαβάθμιση (αστέρια). Για παράδειγμα, νέες μονάδες ή επέκταση παλαιών δεν θα επιδοτούνται στις κορεσμένες περιοχές, ενώ στις ανεπτυγμένες θα ενισχύονται μόνο μονάδες 4 αστέρων. Προτείνεται ακόμη επιβολή τέλους επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού, συμπεριλαμβανομένου του διαμοιρασμού (γνωστό ως Airbnb) και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων, με σκοπό τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών. Επιπλέον, με το νέο χωροταξικό πλαίσιο, το οποίο θα τεθεί άμεσα σε δημόσια διαβούλευση, θεσπίζεται η έννοια του «Σποραδικού ξενοδοχείου» παρέχοντας τη δυνατότητα δημιουργίας Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών, με υποχρέωση ανάπλασής τους.
Μαριάννα Ξανθοπούλου
