Το επιτόκιο των στεγαστικών θα φτάσει στο 6,5% με 7% στο τέλος του έτους, πριν αρχίσει να αποκλιμακώνεται το 2024
Σε υψηλά επίπεδα, της τάξης του 3,5% –ίσως και 4%– εκτιμάται ότι θα σταθεροποιηθεί το euribor έως τα τέλη του χρόνου, ακολουθώντας την πορεία του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ, που μετά και την τελευταία αύξηση βρίσκεται πλέον στο 2,5%. Η επόμενη αύξηση της ΕΚΤ, που εκτιμάται ότι θα είναι επίσης άλλες 50 μονάδες, τοποθετείται στις αρχές Μαρτίου και η εκτίμηση αυτή αποτυπώνεται ήδη στην πορεία του euribor 3μήνου, βάσει του οποίου τιμολογούνται όλα τα δάνεια που είναι κυμαινόμενου επιτοκίου και το οποίο κινείται άνω του 2,5%, προεξοφλώντας την επόμενη άνοδο.
Με βάση τις εκτιμήσεις, η αποκλιμάκωση των επιτοκίων θα ξεκινήσει από τα τέλη του α΄ τριμήνου του 2024 και μετά, αλλά οι μειώσεις θα είναι σταδιακές με συνέπεια το μέσο επιτόκιο το 2024 να τοποθετείται στο 2,75% και στο 2,55% σε δύο χρόνια από σήμερα. Η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει σημαντικά όλα τα δάνεια που είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο και συνδέονται ευθέως με το euribor, με έμφαση τόσο στα επιχειρηματικά δάνεια όσο και στα στεγαστικά, που αποτελούν περίπου το 90% του χαρτοφυλακίου των 115 δισ. ευρώ τραπεζών, αλλά και όλα τα δάνεια που έχουν πουληθεί σε funds, το ύψος των οποίων ανέρχεται σε 87 δισ. ευρώ.
Tο μέσο spread των στεγαστικών δανείων που διαχειρίζονται τα funds διαμορφώνεται σε 2,5%-3% και μετά την άνοδο των επιτοκίων το τελικό επιτόκιο διαμορφώνεται κοντά στο 5,5%. Σε ό,τι αφορά τις τράπεζες παρά τη στροφή που έχει γίνει τα δύο τελευταία χρόνια στα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα δάνεια αυτά αποτελούν ένα μικρό μόνο μέρος του χαρτοφυλακίου των τραπεζών και αφορούν μόνο τις νέες εκταμιεύσεις.
Ετσι η πλειονότητα των δανείων επιβαρύνεται σημαντικά από την άνοδο των επιτοκίων και το ύψος της επιβάρυνσης είναι συνάρτηση του χρόνου κατά τον οποίο έγινε η σύναψη του δανείου και του περιθωρίου (spread) που εφαρμόζεται πάνω στο βασικό επιτόκιο. Οι τράπεζες επισημαίνουν ότι η πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων της δεκαετίας του 2000, λίγο πριν από την κρίση των μνημονίων, ήταν με χαμηλά spreads της τάξης του 1,5%, καθώς τότε με την μεγάλη έκρηξη της ζήτησης οι συνθήκες ανταγωνισμού είχαν συμπιέσει τα περιθώρια κέρδους. Ετσι γι’ αυτά τα δάνεια το τελικό επιτόκιο σήμερα διαμορφώνεται κοντά στο 4% και η επιβάρυνση είναι μικρότερη σε σύγκριση με τα δάνεια της περιόδου μετά το 2010, όταν τα spreads των δανείων είχαν ανέλθει στο 3% ή ακόμη και στο 4%.
Η επόμενη αύξηση της ΕΚΤ εκτιμάται ότι θα είναι επίσης άλλες 50 μονάδες και τοποθετείται στις αρχές Μαρτίου.
Η αύξηση της δόσης είναι επίσης συνάρτηση της διάρκειας του δανείου και του κατά πόσον ο δανειολήπτης έχει αποπληρώσει το τμήμα των τόκων που συνήθως συσσωρεύονται στο μεγαλύτερο μέρος του στα δύο τρίτα της συνολικής διάρκειας. Ανάλογα με το αν το δάνειο είναι, π.χ., 20ετούς διάρκειας, τα πρώτα χρόνια κάποιος πληρώνει κυρίως τόκους και λίγο κεφάλαιο (π.χ. 10%-90%), αλλά η ισορροπία αυτή αλλάζει όσο περνούν τα χρόνια και αντιστρέφεται όταν το δάνειο φθάνει προς τη λήξη του. Η παράμετρος αυτή είναι σημαντική για το ύψος της επιβάρυνσης που θα υποστεί κάποιος λόγω της ανόδου των επιτοκίων και σύμφωνα με τις τράπεζες ένα σημαντικό τμήμα των δανείων του παρελθόντος έχει διανύσει τη «διακεκαυμένη» περίοδο της υψηλής τοκοφορίας.
Να σημειωθεί ότι πολλά δάνεια είχαν αναδιαρθρωθεί την περίοδο της κρίσης, με μεγάλη επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής τους και πλέον η μέση υπολειπόμενη διάρκεια των στεγαστικών δανείων που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες είναι τα 18 χρόνια. Με δεδομένο επίσης ότι το μέσο spread των στεγαστικών δανείων διαμορφώνεται μεταξύ 220 και 280 μονάδων, το μέσο τελικό επιτόκιο για τα στεγαστικά δάνεια, εάν προστεθεί και το euribor, διαμορφώνεται ήδη κοντά στο 5% και έπεται συνέχεια.
Δεν ισχύει το ίδιο για τα δάνεια της περιόδου μετά το 2010, τα οποία εκτός του ότι τιμολογούνται με υψηλά spreads δεν έχουν καλύψει το μεγαλύτερο μέρος της τοκοφόρου περιόδου. Τα δάνεια αυτά τιμολογούνται σήμερα κοντά στο 6%-6,5% και με δεδομένο ότι δεν έχει αποπληρωθεί το βασικό μέρος της οφειλής, υφίστανται και τη μεγαλύτερη επιβάρυνση και είναι οι μεγάλοι χαμένοι της ανόδου των επιτοκίων.
Πηγή Καθημερινή
